Отчуждение доли в праве общей долевой собственности на недвижимость

При продаже и покупке доли в праве общей долевой собственности на недвижимость, следует ознакомиться с рядом требований и условий, при совершении данной сделки, чтобы исключить ее недействительность.
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности - с определением доли каждого из них в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (п. п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ).
Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ. С 02.06.2016 г. введены изменения в ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которым сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей (п. 1 ст. 42 Закона).
Поэтому, при намерении продажи доли в праве на недвижимое имущество постороннему лицу остальные собственники долей имеют преимущественное право покупки этой доли по той же цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. (ст. 250 ГК РФ) В соответствии с п. 4.1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в случае, если число участников долевой собственности на недвижимое имущество превышает двадцать, вместо извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности продавцом доли в праве общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу может быть размещено извещение об этом на официальном сайте.
Данное правило не распространяется на извещения о продаже доли в праве общей собственности на жилые помещения. Правовые последствия продажи доли с нарушением преимущественного права покупки в обязательном порядке должны быть разъяснены нотариусом лицу, обратившемуся за нотариальным удостоверением сделки (п. 3 ст. 250 ГК РФ; Письмо ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3).
При нарушении преимущественного права покупки собственники других долей в течение трех месяцев могут потребовать перевода на них прав и обязанностей покупателя в судебном порядке (п. 3 ст. 250 ГК РФ). При дарении доли в праве общей долевой собственности на имущество, уведомление остальных участников долевой собственности не требуется. Как мы уже поясняли, данная сделка подлежит нотариальному удостоверению, поэтому в Анапе практикуется, что при подготовке документов для предстоящей сделки именно нотариус составляет и вышеуказанное уведомление для остальных участников долевой собственности о продаже доли, а в случае их отказа от преимущественного права покупки, составляет и удостоверяет соответствующий отказ. Нотариус также составляет и удостоверяет и договор купли-продажи недвижимости, а в случае дарения – договор дарения.
Договор купли-продажи обязательно должен содержать: информацию о каждой стороне сделки (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации), описание предмета сделки - доли в недвижимости и его идентифицирующие признаки (назначение, общая и жилая площадь, адрес, кадастровый номер), цену договора (ст. ст. 554, 555 ГК РФ), лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, после его отчуждения (ст. 558 ГК РФ), если продается жилое помещение. Кроме того, в договоре купли-продажи обязательно должны быть отражены сведения о правоустанавливающих документах и об ограничениях и правах третьих лиц на помещение.
Продавец передает, а покупатель принимает недвижимость по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК РФ).
В договоре может быть указано, что договор сам и является актом приема-передачи имущества, без составления каких-либо актов приема-передачи.
При составлении договора, нотариус требует от сторон дополнительно представления документов, свидетельствующих об отсутствии задолженности по коммунальным платежам в отчуждаемой недвижимости, отсутствии зарегистрированных по данному месту жительства, согласие супруга продавца на отчуждение, в случае, если данное имущество приобретено в браке. Часто, оплата по сделке происходит в присутствии нотариуса, если расчет произведен в безналичном порядке, нотариусу предоставляются доказательства, произведенной оплаты по договору. В договоре может быть предусмотрен иной порядок расчетов.
При удостоверении договора отчуждения всеми участниками долевой собственности на недвижимое имущество своих долей (по одной сделке) нотариальный тариф (государственная пошлина) взимается однократно, исходя из суммы договора, а не из количества участников долевой собственности, - в размере 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб. (Письмо ФНП от 12.07.2016 N 2493/03-16-3; пп. 5 п. 1 ст. 333.24, п. 2 ст. 333.18 НК РФ).
Помимо этого, потребуется оплатить нотариусу услуги правового и технического характера: консультирование, составление проектов документов, техническое изготовление документов в соответствии с установленными тарифами (ст. 23 Основ законодательства РФ о нотариате, утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1). При этом, нотариус не имеет право освободить от данной оплаты, лиц, участвующих в сделке.
После подписания договора и его нотариального удостоверения, документы для регистрации перехода права собственности передаются в Росреестр.
Для этого потребуются следующие документы (ч. 1 - 2 ст. 14, ч. 4 ст. 42 Закона N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» ):
1) заявление о государственной регистрации прав (составляется сотрудником Росреестра);
2) оригиналы нотариально удостоверенного договора купли-продажи (актов приема-передачи) (в трех экземплярах);
3) документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о продаже доли, и, если имеются, документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли;
4) документы, удостоверяющие личность каждой стороны (либо представителя стороны);
5) документ, подтверждающий полномочия представителя стороны договора;
6) иные документы, например согласие органов опеки и попечительства при совершении сделки по распоряжению долей в квартире, если собственником отчуждаемой доли является несовершеннолетний (ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»).
За государственную регистрацию прав необходимо уплатить госпошлину. Госпошлина за государственную регистрацию права составляет 2 000 руб. (за объект недвижимости), 350 рублей (за земельный участок ИЖС, ЛПХ).
При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с коэффициентом 0,7 (пп. 22 п. 1 ст. 333.33, п. 4 ст. 333.35 НК РФ).
Данные документы подаются сторонами сделки, но по просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, заявление о государственной регистрации прав может быть подано в Росреестр нотариусом, удостоверившим сделку (ст. 86.2 Основ законодательства РФ о нотариате; п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Таким образом, при продаже доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости постороннему лицу, продавец обязан уведомить других участников долевой собственности о предстоящей продаже, с указанием цены сделки, также стороны должны обратиться к нотариусу за удостоверением сделки и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре, в установленном законом порядке.